北京房产律师靳双权:《房屋买卖协议书》效力确认后的处理

播放 次      发布日期:2019-03-08 17:34      来源:admin



  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告窦先生起诉要求:1.确认我和被告签订的《房屋买卖协议书》有效;2.确认我享有坐落于甲市乙区XX路324号拆迁安置房114.93平方米的拆迁安置权益;3.本案诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告宋先生答辩称:1、房屋买卖协议书上的签名系我本人所签,但具体时间已记不清楚。2、我方出售诉争房屋未与我妻子商量,原告汇款给我后,我也未与妻子说起,但我以为该款项系首付款,涉案房屋于2015年市场价为每平方米2万多元,我不可能以每平方米5000元出卖给原告。3、诉争房屋买卖协议实际上签了几份。综上,应撤销房屋买卖协议。

  第三人梁女士答辩称:我和被告宋先生是夫妻关系,我夫妻二人与案外人董先生签订《房屋买卖定金协议》,出卖安置权益面积150平方米,我二人实际享有总面积230多平方米,剩余的20多平方米已经不存在,因此,原告诉请变更后的面积不正确。涉案房屋以及产生的安置权益系我夫妻二人共同享有的权益,被告无权出卖。被告于2005年9月被诊断为认知功能降低,故其与原告签订的协议,我不予追认。原告为直接将涉案拆迁安置房过户至其名下,于2015年12月签订协议书,但落款时间确定为2006年4月6日。经我向拆迁部门了解,并不可以直接将涉案拆迁安置房过户至原告名下。原告的前述行为,系为约定的房屋价格寻找借口。协议签订时涉案房屋的市场价为每平方米25000元。原被告签订的协议中约定每平方米5550元,远低于市场价,并不合理。协议所涉总购房款并非被告本人真实意思表示,被告认为该笔款项仅为首付款。

  三、法院查明

  被告宋先生(作为乙方)与甲市乙区C地保护管理委员会(作为甲方)签订《房屋征收产权调换协议书(住宅非租赁)》,约定:乙方服从城市建设需要,同意将坐落在XX路324号的房屋交由甲方拆除;甲方提供安置房(包括奖励给与优惠购买的面积)套内建筑面积不小于264.93平方米(应安置面积)。双方另就其它内容作出约定。2011年10月24日,被告腾空涉案房屋。2015年12月28日,原告(作为乙方)与被告(作为甲方)于被告家中签订《房屋买卖协议书》,约定:甲方将坐落于甲市乙区XX路324号坐西朝东三间三层房屋符合安置的建筑面积137平方米出卖给乙方,单价为每平方米5550元,总房款为760350元;需缴指挥部的款项由乙方承担;双方签字后,乙方即将购房款一次性付给甲方;本协议自双方签字之日起生效。为涉案房屋拆迁安置时能够向原告直接进行过户,双方协议将落款日期定为2006年4月6日。同日,原告委托其母亲蔡大娘向被告宋先生汇款760350元。2016年8月17日,被告、第三人与案外人董先生签订《房屋买卖定金协议》,约定涉案房屋套内建筑面积150平方米出售给案外人。2016年8月18日,被告就《安置房套型申请表》确认涉案房屋总安置套内建筑面积为264.93平方米,自愿分作2套安置,分别为套内建筑面积114.93平方米、150平方米。因此,原告诉至法院,要求确认涉案房屋套内建筑面积114.93平方米的拆迁安置权益由其享有。

  另查明,被告宋先生与第三人梁女士系夫妻关系,原告及其父亲窦大叔与被告系朋友关系。涉案房屋土地使用权证登记于被告宋先生名下。2016年10月24日,第三人梁女士向原告母亲汇款760350元。2006年4月6日,原告的父母窦大叔与蔡大娘与被告、第三人签订《房屋买卖协议书》,约定由被告、第三人将坐落于甲市乙区XX路324号大门北首三间二层厂房、一间二层住宅合计建筑面积321.37平方米出卖给窦大叔与蔡大娘,共计购房款841769.27元,由窦大叔与蔡大娘向被告、第三人支付850000元。该协议签订后,窦大叔向被告支付购房款850000元。

  四、法院判决

  1、确认原告窦先生与被告宋先生于2015年12月28日签订的《房屋买卖协议书》有效;

  2、确认原告窦先生享有坐落于甲市乙区XX路324号拆迁安置房套内建筑面积114.93平方米的拆迁安置权益;

  3、原告窦先生于本判决生效之日起十日内向被告宋先生返还购房款760350元。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为,原告与被告于2015年12月28日签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示,且没有违反法律、行政法规的强制性规定,应确认合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。原告就涉案房屋买卖已全额支付购房款,故其诉请确认享有坐落于XX路324号拆迁安置房套内建筑面积114.93平方米的拆迁安置权益,于法有据,予以支持。被告与第三人主张涉案房屋系夫妻共同财产,被告与原告签订协议或收取原告汇款时,第三人并不在场也不知情。靳律师认为,第三人作为被告妻子,对于涉案房屋买卖一事不知情并不合理。因为1、原告及其父亲窦大叔与被告系朋友关系,与第三人也相识,且《房屋买卖协议书》于被告家中签订;2、根据2016年9月20日的录音资料,窦大叔提及与被告签订协议时第三人都在家,被告对此并未予以否认;3、自《房屋买卖协议书》的签订及被告收取购房款项至本案起诉之日10个月有余,期间,被告及第三人未提出异议;4、根据庭审陈述事实,第三人主张被告出卖涉案房屋时其持反对态度,故其应为知情,但未阻止协议书的签订或采取其它措施维护自身权益,另就原告支付的760350元购房款直至本案诉讼期间才予以退还。综上,被告及第三人的上述主张,于法于情于理均无据,故不予支持。被告主张当时其将约定的购房款项760350元理解为首付款,并非全部购房款。第三人也主张被告于签订协议书时认知功能降低且记忆力较差,并无能力签订协议。靳律师认为,协议书就买卖的涉案房屋建筑面积及购房单价与总价约定明确,并不存在首付款的理解问题,且第三人未举证证明协议签订时被告为无民事或限制民事行为能力人,故被告及第三人的主张,依据不足,不予支持。关于涉案房屋买卖的单价低于2015年的市场价问题。靳律师认为被告曾于2006年4月6日与原告父母就涉案房屋安置的建筑面积137平方米以每平方米5550元进行出售形成合意,现原告与被告按原约定单价重签协议,足见被告的真实意思表示,且协议约定内容的形成具有一定的历史遗留因素,简单的以明显低于市场价而认定原告非善意受让人,将过于片面。因此,被告及第三人现对于协议的真实意思表示不予认可,并要求撤销协议,缺乏事实与法律依据,也与民法确立的诚信原则相悖,故不予支持。第三人主张现涉案房屋拆迁安置套内面积已不足90平方米,但未提供证据予以证实,故不予采信。第三人虽就原告支付的购房款760350元于2016年10月24日予以返还,但其未与原告进行协商,原告也不予认可,且该行为不足以证明第三人对于房屋买卖协议书的签订并不知情的事实,故就第三人返还购房款的行为不予支持,原被告应按约继续履行协议。综上,靳律师认为,原告与被告签订《房屋买卖协议书》应属善意,其依法应享有坐落于甲市乙区XX路324号拆迁安置房套内建筑面积114.93平方米的拆迁安置权益。关于第三人返还原告的购房款760350元。靳律师认为,基于涉案房屋买卖的事实,第三人本质上系代被告进行返还购房款,故原告应于本判决生效后向被告返还购房款760350元。宋先生经法院合法传唤无正当理由拒不到庭,故缺席判决。









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