房产律师靳双权：《房屋买卖协议书》的意思表示不真实，协议无效

播放 151次      发布日期：2019-03-08       来源：未知

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　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告曹先生起诉称：被告刘先生欠我巨额钱款未还。因二被告系亲属关系，故2012年3月28日，我与二被告签订《房屋买卖协议书》，由我购买被告刘某甲位于甲市乙区XX街XX楼房1205号房，建筑面积57.72平方米，房价款为1731600元。本协议签订后，四方应该共同遵守，如违约，违约方除赔偿对方经济损失外，还应赔偿对方房屋总价款30%的违约金。我作为买方和保证人在协议上签字，被告刘某甲作为卖方在协议上签字，被告刘先生作为保证人在协议上签字。因被告刘先生欠我钱款未还，经三方商定，被告刘某甲用所卖房屋的购房款折抵被告刘先生欠我的钱款，故我无需按协议向被告刘某甲支付购房款。为此，协议签订后被告刘某甲为我出具收据，写明已收到1205号房的购房款1731600元。后因被告刘某甲未履行协议，所以请求法院确认我和被告签订的《房屋买卖协议书》有效，被告刘某甲交付房屋，支付总房价款10%的违约金173160元，由被告刘先生对此承担连带保证责任。诉讼费由二被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告刘某甲答辩称：原告曹先生所述签订协议书及我为原告曹先生出具收据属实。但原告曹先生称我用卖房款为被告刘先生折抵债务，我不予认可。因协议签订后原告曹先生未向我支付购房款，原告曹先生所述协议并未履行，我没有交付房屋的义务。现我不认可《房屋买卖协议书》有效，故不同意原告曹先生的诉讼请求。

　　被告刘先生答辩称：原告曹先生所述签订协议书及被告刘某甲为我向原告曹先生抵债的情况属实。但我最后与原告曹先生及案外人董某签订了补充协议，我用享有股份的建设用地折抵欠原告曹先生的钱款，因此变更了原告曹先生与被告刘某甲及我签订的协议书。上述协议书不应再履行，故不同意原告曹先生的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　被告刘某甲与被告刘先生系姑侄关系。2012年3月28日，原告曹先生与二被告签订《房屋买卖协议书》，约定原告曹先生购买被告刘某甲位于本市乙区XX街(XX楼房)1205号房，建筑面积57.72平方米，房价款为1731600元。协议约定，本协议签订后，四方应该共同遵守。如违约，违约方除赔偿对方经济损失外，还应赔偿对方房屋总价款30%的违约金。丙方、丁方保证甲方向乙方履行房屋交付义务和产权的真实性，如果甲方不能履行义务或履行出现瑕疵，丙方、丁方承担连带给付房屋财产的责任等。原告曹先生(乙方、丙方)作为买方在协议上签字，被告刘某甲(甲方)作为卖方在协议上签字，被告刘先生(丁方)作为保证人在协议上签字。2012年8月5日，被告刘某甲为原告曹先生出具收据，写明今收到甲市XX街XX楼1205号房的购房款1731600元，被告刘某甲在收款人处签名捺印。后因被告刘某甲拒绝履行协议约定的义务，现原告曹先生诉至法院。

　　四、法院判决

　　驳回原告曹先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产专业律师靳双权认为：根据本案查明的事实，原、被告三方经协商签订《房屋买卖协议书》。该协议书签订后，原告曹先生并未向被告刘某甲支付购房款，但被告刘某甲为原告曹先生出具了收款收据。后原告曹先生要求被告刘某甲向其交付房屋，被告刘某甲以原告曹先生未交购房款为由予以拒绝，致使原告曹先生诉至法院。诉讼中，原告曹先生虽提交了《房屋买卖协议书》，称原告曹先生未交购房款是三方经协商由被告刘某甲替被告刘先生偿还欠原告曹先生的钱款，被告刘先生对此表示认可，原告曹先生也提交了被告刘某甲出具的收款收据及被告刘某甲向有关公安机关承认用卖房款为被告刘先生折抵债务的书证，但因被告刘某甲现不同意为被告刘先生用卖房款折抵债务，被告刘先生也根据《补充协议》不同意被告刘某甲为其向原告曹先生折抵欠款，而原告曹先生与被告刘先生对二人之间的债权债务数额意见不一，现尚不确定;原告曹先生称被告刘某甲愿意以房为被告刘先生抵债，现尚不确定;原、被告签订的《房屋买卖协议书》体现出的是买卖房屋还是以房抵债，现尚不确定。故原、被告订立《房屋买卖协议书》的意思表示不真实，该《房屋买卖协议书》应认定为无效。故原告曹先生的诉讼请求，得不到支持。

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