房产律师靳双权：房屋买卖协议解除后该如何处理
播放 177次 发布日期：2019-03-08 来源：未知
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告翟先生起诉称：2013年9月6日，经过案外人苏先生介绍，我和被告签订房屋买卖协议，约定我购买被告所有的位于XX县XX镇XX花园403号商品房，房款共计380000元，分五次现金支付，该房屋尚欠银行按揭贷款由被告负责偿还，被告协助我过户并承担过户费用;订立协议之前，与该房有关的债务由被告承担;如有违约，违约方承担违约金50000元。协议签订后，被告即将涉案房屋的所有权证以及土地使用权证交付我，当时约定一月之内过户，我按约支付380000元购房款，但被告至今未能按协议约定履行清偿银行按揭贷款、交付房屋以及协助过户等义务。被告未按合同约定履行，致使我购房目的无法实现。所以请求法院判令：1、解除我与被告于2013年9月6日签订的房屋买卖协议;2、被告返还购房款380000元及利息(以380000元为基数，从2013年9月13日起按中国人们银行同期贷款利率计算至购房款还清之日止)、违约金50000元。
二、被告辩称
被告谭先生答辩称：我与原告间不存在真实的房屋买卖合同关系，我不认识原告。涉案合同是因为我在2013年七八月份在赌场赌钱，向案外人苏先生配偶借钱，加上利息共计100000元，因为当时没有能力还款，苏先生逼迫我签订的购房合同以及收条，收条均是同一时间出具的，我未收到原告支付的购房款;涉案购房合同以及收条均是出具给案外人苏先生的。
三、法院查明
2013年9月6日，原告翟先生与被告谭先生签订房屋买卖协议一份，载明：“买方：翟先生，卖方：谭先生，经双方友好协商，本人(原房主：谭先生)愿将XX县XX花园403号房屋，建筑面积89.92㎡，自愿卖给买方，买卖方式以现金方式五次付清(以卖方收款收据为准)，房屋双方协商价格为人民币(大写：叁拾捌万元整，银行抵押款由原房主承担支付)房屋所有相关过户手续由原房主承担提供，过户所有费用由原房主承担支付，房屋买卖签字之日起前所有关于房主的所有债务及其他与房屋有关的债务与现买方无关，由原房主承担，并承担一切相关的法律责任和损失。本协议一式贰份，买、卖双方各执一份，签字之日起双方不得违约。买卖双方如有违约，需赔偿对方伍万元人民币作为违约赔偿损失金。经双方签字本协议生效。同具同等法律责任。卖方：谭先生，买方：翟先生，2013年9月6日。”被告谭先生分别于2013年9月6日、9月8日、9月9日、9月11日、9月13日各出具收条一张，载明卖房款分别为60000元、90000元、40000元、110000元、80000元。诉讼过程中，原告翟先生放弃对利息部分的主张。
四、法院判决
1、解除原告翟先生与被告谭先生于2013年9月6日签订的关于XX县XX花园403号的房屋买卖协议;
2、被告谭先生应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告翟先生返还购房款380000元并支付违约金50000元，合计430000元。
五、律师点评
房产专业律师靳双权认为本案的争议焦点为：原、被告间是否存在真实的房屋买卖合同关系?被告是否实际收取原告交付的购房款380000元?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据已查明的事实可知，原告翟先生提供了与被告签订的房屋买卖协议、被告出具的购房款收条以及涉案房屋的房产证、土地使用权证书，用于证明双方间存在房屋买卖合同关系且原告已经支付全部购房款。被告谭先生辩称涉案房屋买卖协议以及收条、房产证等均是出具给案外人苏先生的，因其在苏先生开设的赌场输钱后欠苏先生高炮钱10万元……根据被告的陈述可知，被告明知其与原告翟先生签订房屋买卖协议，故对于其庭审中辩称的其与原告翟先生不认识的说法不予采纳。根据审理中原被告二人的陈述，再结合被告谭先生在公安机关的询问笔录，可以证实被告谭先生曾经与案外人苏先生签订了房屋买卖协议，用于抵充被告谭先生欠苏先生款项，但被告谭先生在公安机关明确陈述其后来又与原告翟先生签订了房屋买卖协议，其与苏先生签订的协议被撕掉了。故原告提供的证据系书证，具有较强的证明效力，被告未能提供证据证明其辩解意见，故对于被告辩称的涉案房屋买卖协议系与案外人苏先生签订并且系用于抵充赌债的观点，不予采纳。原、被告之间的房屋买卖合同成立。被告辩称涉案房屋买卖协议以及收条系在苏先生胁迫下签订，没有提供证据证明，故不予采纳。现原告要求解除双方间签订的房屋买卖协议，被告也同意解除，故认定涉案房屋买卖合同经原、被告双方协商一致予以解除。
被告所称的其出具了涉案五张收条，但并未实际收取购房款。根据收条的书面意思，系收取他人款项后出具。被告作为完全民事行为能力人，应当明确知晓其出具收条的法律后果。同时，被告在出具收条后，截至原告提起本案诉讼，已经一年多时间，被告均未采取任何措施去防范风险。鉴于双方房屋买卖协议明确约定系以现金方式支付，庭审中，原告就其付款情况也进行了陈述，苏先生在公安机关的询问笔录中也提到原告翟先生向被告谭先生支付购房款的情况，虽然部分内容不能完全一致，但可以认定原告的付款行为。所以被告没有提供证据证明让人对其出具收条行为产生合理怀疑，故对被告辩称其未收取购房款，不予采纳。原告提供的收条可以证明其已经向被告支付购房款380000元。现原、被告双方均同意解除合同，被告应当返还其已经收取的购房款380000元并赔偿原告损失。原告要求被告支付违约金50000元，被告认为该违约金标准过高，原告认为其损失为资金占用期间的损失。截至本案判决，被告收取原告购房款已经两年四个月时间，按照年利率6%计算，资金占用期间的利息已经达到50000元(380000元×6%/年×28个月=53200元)，被告辩称违约金标准过高，不予采纳。对于原告主张的违约金数额，予以支持。
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