房产律师靳双权:房屋未办理物权登记不影响《售房协议书》的效力

播放 次      发布日期:2019-03-09 17:55      来源:admin



  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告洪先生起诉称:2008年5月24日,我和被告双方签订《售房协议书》,被告将位于XX镇的住房以7800元的价格出售给我,我居住至今,2016年因高速公路征用,被告以其妻子未签字为由,要求我分割房屋征收补偿款,双方发生争议,所以现诉至法院,请求判令:1、确认我与被告于2008年5月24日签订的《售房协议书》合法有效;2、被告承担诉讼费。

  二、被告辩称

  被告严先生答辩称:协议从签订之日起我和原告双方都没有履行,原告并没有交付7800元的购房款,我也没有将房屋交付给原告。涉案房屋系我和第三人的父辈的财产,没有产权的房屋依法不予保护,我和原告在签订协议的时候不是同一个村,故协议是无效的,原告的主张没有法律依据,请求驳回。

  第三人述称:房子是父辈留下的,也没有分断,被告悄悄的把房子卖了,没有和我协商过,这个房子一人一半,不同意房子的买卖。

  三、法院查明

  2008年5月24日,原、被告双方签订《售房协议书》,约定被告将位于A县XX镇T村1组的住房一间(内设三室)、猪圈一间(内三间)以7800元的价格出售给原告。2010年8月30日,原告户口从A县XX镇P村9组迁入XX镇T村1组。现原告认为被告以其妻子未签字为由要求分割房屋征收补偿款而致房屋买卖无效理由不成立,《售房协议书》有效,被告及第三人认为涉案房屋系被告和第三人父辈的财产,故《售房协议书》无效。签订《售房协议书》的见证人贾先生、陈先生证实了签订协议书时原告支付了7800元给被告,贾先生证实了交款后被告将房屋钥匙交给了原告。A县XX镇T村村民委员会向被告出具证明一张,证明涉案房屋属于被告夫妻所有。

  四、法院判决

  洪先生与严先生于2008年5月24日签订的《售房协议书》有效。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:涉案《售房协议书》属农村房屋买卖协议,原、被告双方于2008年5月24日签订该协议书,虽然签订协议时原告与被告不是同一集体组织成员,但从2010年8月30日起,原告户口从A县XX镇P村9组迁入到被告户口所在地,原、被告双方成为了同一集体组织成员,具备涉案房屋买卖的主体资格,涉案《售房协议书》的签订并不违反相关农村房屋买卖法律法规的规定,是其真实意思表示,加之根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定,涉案房屋虽未办理物权登记,但并不影响《售房协议书》的效力,即该《售房协议书》具有债权法上的约束力,因此,结合本案实际,原、被告双方于2008年5月24日签订的《售房协议书》应从2010年8月30日起生效。第三人认为涉案房子是父辈留下的,也没有分断,且不同意房子的买卖,但其没有提供证据证明其观点,且到庭证人以及被告提供的村委会均证实了涉案房屋属于被告的财产,因此对第三人的观点依法不应采信。且根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定,被告出售涉案房屋,负有保证无第三人主张权利的义务,原告属于善意购买人,如被告损害第三人权益,第三人可依法向被告主张。综上,原、被告双方于2008年5月24日签订的《售房协议书》合法有效,被告的抗辩理由不能成立,原告关于确认原告与被告于2008年5月24日签订的《售房协议书》合法有效的请求,依法应予支持。









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