房产律师靳双权：农村房屋买卖多年后因拆迁引发纠纷

播放 202次      发布日期：2019-03-09       来源：未知

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　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告黄先生起诉称：我在自有宅基地上原有房屋一幢，经协商于2010年2月23日与黄某甲签订《协议书》，约定:将该自建住宅转让给黄某甲，转让款为1500元,房屋的修理费用由黄某甲自行承担，安全问题由其自负;房屋下基归我所有，黄某甲只有上盘所有权;我如原基开发，需要拆迁时我返还黄某甲1500元购房款。协议签订后，诉争住房由黄某甲居住。2015年，XX县K单位准备拆迁诉争住房，我与黄某甲因房屋拆迁补偿费归属协商未果。我认为协议内容涉及农村房屋买卖，而相关法律及司法解释对农村房屋买卖有明确的规定，非集体经济组织成员以外的人购买本集体内的房屋一律无效。所以请求法院判令：1.判决我与黄某甲2010年2月23日就房屋买卖签订的《协议书》无效;2.判决确认诉争房屋的拆迁补偿费归我所有;3.黄某甲承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告黄某甲答辩称：《协议书》合法有效，虽然我和黄先生户籍不在同一地方，但针对房屋主体部分的买卖是合法有效的;双方购买时约定的房屋主体部分因我的翻新而改变;虽然双方约定若遇拆迁房屋的归属问题，但我认为房地一体，无法分开，而实际上双方约定时是分开的，故该约定导致合同无法履行。

　　三、法院查明

　　黄先生系XX县A村9队村民，黄某甲系XX县T镇B村1队村民。2010年2月23日，由田某执笔，林某见证，黄先生与黄某甲(经黄某甲同意，其长子小黄代签)签订了《协议书》，内容为：黄先生将其自建住宅三开间土瓦结构的房屋转让给黄某甲，转让款为1500元,房屋的修理费用由黄某甲自行承担，安全问题由其自负;房屋下基归黄先生所有，黄某甲只有上盘所有权;黄先生如原基开发，需要拆迁时黄先生返还黄某甲1500元购房款。协议签订后，黄某甲夫妇对诉争住房进行了改造、添建，一直居住至今。2015年，XX县K单位准备拆迁诉争住房，黄先生与黄某甲因房屋拆迁补偿费的归属协商未果。为此，黄先生遂于2016年10月31日诉至法院。

　　四、法院判决

　　1、原告黄先生与被告黄某甲于2010年2月23日签订的房屋转让协议无效;

　　2、驳回原告黄先生要求确认诉争房屋的拆迁补偿费归其所有的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产专业律师靳双权认为，依照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，有条件的允许宅基地使用权及地上附属物转让是符合我国宅基地使用现状的，也不为法律所禁止。转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用分配条件;宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的房屋一并转让等情况下，农民房屋可以流转。在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定无效：1、城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应当认定无效;2、法人或者其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效;3、《中华人民共和国土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效;4、向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地，因违反了集体经济组织的成员属性，应认定无效;5、受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。本案中，黄先生与黄某甲系不同集体经济组织的成员，不能相互转让住房和宅基地，其行为明显违反了集体经济组织的成员属性，应认定无效。黄先生要求确认诉争房屋的拆迁补偿费归其所有，因其未能提供证据证实诉争房屋现被合法征收、征用，即无证据证实所附条件已经成就，且拆迁补偿费如何分配不属于人民法院民事案件处理范畴，故该项诉讼请求不予支持。黄某甲辩称的双方购买时约定的房屋主体部分因其翻新而改变;约定房、基分开导致合同无法履行的抗辩理由，因其违背了法律关于农村房屋买卖中宅基地使用权必须与合法建造的房屋一并转让的强制性规定，故不予采纳。至于黄某甲诉讼中提到的房屋改造、添建费用，可在其提供证据后另行主张。

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