遭遇阴阳合同该如何处理?《说房网律师直播间》第四期

播放 次      发布日期:2018-11-16 14:50      来源:本站编辑



 

        主持人:各位观众大家好,欢迎来到本期说房网律师直播间,我是主持人解答,本期栏目的主题是遭遇阴阳合同,应该如何处理,很多经历过房屋交易的人都听说过阴阳合同,在二手房交易过程中,仿佛做低合同价格已成为交易惯例,当逃避国家税收和个人利益之间进行权衡时,选择后者会不会导致您签订的房屋买卖合同无效,很多人都有这样的疑惑,今天我们有幸请到中国房地产营销协会副会长,知名房产律师靳双权先生,围绕二手房交易过程中出现阴阳合同的问题,为您解答相关的法律问题,下面有请我们的靳律师,靳律师您好!
  
  靳双权律师:你好!
  
  主持人:今天第一个问题要问您的是什么是阴阳合同?
  
  靳双权律师:阴阳合同呢实际上是两个合同,双方啊在通过中介成交以后签的这个正式合同呢,叫阴合同,实际上我们日常叫草签的合同,咱们国家为了防止一房二卖,那么要求呢把双方签的这个合同,要输入到电脑上然后进行公示,那么公示以后没有人提出异议,那么将来在过户的时候,就是公示的这个买方和卖方,那么公示的这个合同呢就叫网签合同,也叫阳合同,那么一个是草签合同一个是网签合同就叫阴阳合同,那这阴阳合同他们之间,绝大多数内容都是一样的,只有一条会出现不一样,就是中介呢为了帮助买方少缴一些税,把网签的这个合同的价格,写的和真实的交易价格不一样,低于这个真实交易价格,过户的时候呢,按照这个低的这个价格缴税,那么这个是阴阳合同经常出现的问题。
  
  主持人:那签订了阴阳合同会直接导致整个合同无效吗?
  
  靳双权律师:不能这么认为,阴阳合同并不等于无效,网签的合同也并不等于无效,那么只有那条款就是那个价款,和真实的交易价格不一样的那一价款是无效的,其他的合同内容都是有效的。
  
  主持人:那签订了阴阳合同买卖双方甚至中介,需要承担什么样的责任呢?
  
  靳双权律师:实践当中啊中介为了达成交易,实际上也是为了买方少缴一些税,经常的会促使双方签订这样的阴阳合同,那么这实际上是违反房地产管理的相当规定的,那么房屋管理部门呢,可以对中介进行处罚。
  
  主持人:靳律师卖方如果以买方签订了阴阳合同为由,要解除这个合同那么能否得到法律上的支持?
  
  靳双权律师:那不一定了,因为这个网签合同只是为了公示用的,双方真实的这个合同是真实意思的,那么你不是轻易就能解除的,如果卖方说了你抽逃国家税款不同意,这个按照低的价格进行网签,那卖方这个理由是站得住脚的,但是如果买房说了,那好啊你不同意那我要求把这个网签合同改过来,改成双方真实的这个价格,那如果买方同意的话,卖方就不能解除合同,如果买方不同意,买方说你最开始跟我说的时候,或者签网签合同的时候都已经同意了,那么现在又反悔是不行的,那么如果买方不同意,卖方拒绝往后履行的话,那卖方也是站得住脚的,如果双方这样僵持下去呢,那就会导致这个迟延,如果合同约定有这个总的付款期限,或者是总的合同履行期限,如果这个期限过了以后,那就只能视为由于买方的原因导致迟延,那么按照合同的规定合同的约定,如果迟延导致卖方享有解除权的时候,卖方可以行使要求解除合同。
  
  主持人:假设我们的父母想把房屋过户给自己的子女,是以赠与的方式还是以买卖的方式?
  
  靳双权律师:实践当中也是发生的非常多,很多的这个父母要把房子给孩子,是需要赠与啊还是买卖啊,那他们就会到房屋管理部门去咨询,那么由于赠与和买卖他税相对有一些差异,到最终下来说如果按照这个阴阳合同,实际上就是那个网签合同的价格,按照最低的指导价交,让他有可能是按照这个合同来过户,相对能付的税比较少,因为他要是办赠与的话以前要求得公证,他还要付一笔公证费,然后要赠与的话呢还有一些个就是契税,如果赠与完成以后他的子女将来要在卖房子,还要涉及到很高的个人所得税,所以很多父母将房子想要过户给子女的时候呢,都按照最低的那个指导价进行网签,以买卖的方式进行过户,那么实践当中如果双方发生了争议,那要以双方到底真实的意愿是买卖,还是赠与来确定双方这个法律关系,并不是一定认为双方有这个网签的合同,就一定是买卖关系,这个是不一定的。
  
  主持人:有些买方会提出之前双方草签的合同中,约定好的房屋价格及装修价格,卖方已经知情并同意了阴阳合同的存在,一旦网签时拒绝照此执行,就属于卖方违约那么这样站的住脚么?
  
  靳双权律师:这个是站不住脚的,这个中介一般帮助买卖双方做阴阳合同的时候啊 ,再签正式真实合同的时候,就已经预想到了,所以呢他在草签的时候啊,比如说我这房屋的价格是五百万,我在签草签合同的时候就写房屋总价三百万,装修家电配套设施两百万,总共也是五百万,那么再网签的时候他的价格就写三百万,那么如果买方说了,你在草签的时候你已经同意了,装修价格是两百万,然后这个房屋总价是三百万,那么你现在又说不同意那算你卖方违约,实际上我们要在认真研究一下,双方签的这个草签合同中,总价三百万家电装修算二百万,这合理不合理。
  
  主持人:不合理。
  
  靳双权律师:你算一下你这个电视值多少钱,你冰箱有多少台多少钱,这个大家都知道,这个电视他买的时候可能五万块钱,现在卖的时候呢恐怕也就一千块钱或者两千块钱,所以他里面的装修家电无论如何也折不成两百万,那么就视为双方再签订合同的时候,就已经想好了将来要做阴阳合同,由于啊虽然卖方同意了卖方也签字了,但是由于这个阴阳合同他违法,你并不能说我开始同意你违法了,现在我又不同意了这个就不行,那事实上我卖方我可以说了,我最开始我同意你违法了,现在我又想做一个守法的公民了,我不想配合你违法了,那实际上卖方的这个理由还是能站得住脚的,所以买方并不能说你事先都签了字了,现在又反悔算你买方的责任,但恐怕实践当中法院不是这么认为的。
  
  主持人:有些人啊为了贷款的价格高可能会在网签的时候,提出价格抬高的这样的一个请求,那么这种阴阳合同在法律当中是如何定位的?
  
  靳双权律师:这个实践当中也有但是相对比较少,就是我网签的价格啊,高于草签的价格,他为什么要这么做呢,就是我多贷款,因为银行在批贷的时候,银行审查的时候我要贷你三百万,他的起点比如说我银行是贷你七成还是六成,他的起点是以网签价为准的,那如果我房屋总价是五百万,但是我写八百万,写八百万我要贷你七成的话,我就能贷你五百六十万,而实际上总价才五百万我能贷你五百六十万,那实际上他把这个网签的价格写很高,就涉嫌骗贷了,但银行又不是傻子,银行要贷你多少钱银行要评估的,你写网签价格写八百万,银行一评估说这房子根本就不值八百万,银行怎么可能贷你五百六十万呢,但是实践当中啊,他有一些银行内部人员勾结,就出了一个虚假的这个评估报告,这样的话有可能网签价格写的很高,所以贷出来很多的钱,那么如果将来买方还不了这个钱了,这个房子总共才值五百万,那我要欠你银行五百六十万,如果将来我这钱不还了,银行你要是想把这个房子卖了,偿还自己的钱,恐怕卖了这个钱还不够还你银行的呢,所以对于银行来讲风险非常大,那么对于买方来讲卖方来讲如果做得话,恐怕已经涉嫌犯罪了。
  
  主持人:靳律师在房屋交易的过程当中,您针对阴阳合同,为我们广大网友们提出一些宝贵的意见?
  
  靳双权律师:阴阳合同呢,实际上是对买方有利的,主要是卖方来讲,我们最好不要配合买方做阴阳合同,他会对卖方来讲产生了一些不必要的麻烦,你比如说你卖给他了,如果说以后国家想要追究他的责任的时候,那事实上是为买方省税了,但是你卖方配合了,你也属于配合买方做违法的事,还有一些情况呢就是有些个特别是外国人,或者是外籍华人,他卖完房子以后啊他要把卖的这个钱,要汇到国外,那人家外汇管理部门一审查,发现你这个房子那个合同上写了是你只卖了三百万,但是 你最终拿到五百万你要汇出五百万,那人家外汇恐怕要进行限制,所以卖方来讲非常风险比较大,还有一些个如果你把这个钱,汇到国外以后人家国外也要收税的,人家国外收税的时候也有可能按照你这个,做底合同价这个合同来收税,所以对于买方来讲风险比较大,但对于卖方来讲风险比较大,但是对于买方来讲也不好为什么呢,你当时写的合同写的价格非常低,但是你在贷款的时候啊,这个卖方如果不配合,卖方不配合不能视为卖方违约,那就导致这个迟延了,或者说卖方即使配合了贷款都办下来了 ,就差过户了,如果卖方想毁约卖方说,你当时那个网签价不对,涉嫌抽逃税款我要求你更改,但你一旦一更改的话,网签就需要撤网签撤撤完了之后在从新做,那贷款也得从新做,这就会耽误很长的时间,如果你合同有一个总的期限约定的话,你相当于做两次,你这个总的期限有可能就超了,一旦超了就视为你买方违约了,所以你违约你恐怕卖方说我要把房子收回,甚至还要追究你的违约责任,那我觉得对于买方来讲虽然省点税,但是这个风险也非常大,所以我就不建议我们在,二手房买卖过程中做这个阴阳合同,还是按照正常的国家规定缴税,这样是对于买方和卖方来讲都是最保险的。
  
  主持人:感谢各位观众朋友们的收看,感谢靳律师宝贵的时间 ,我们下期节目再见!
  
  靳双权律师:再见!








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