二手房交易中应该如何应对无权处分的问题-《说房网律师直播间》第五期

播放 次      发布日期:2018-11-16 14:48      来源:admin




 
  主持人:各位观众朋友们大家好,欢迎来到本期说房网律师直播间,我是主持人解答,本期栏目的主题是,二手房交易中应该如何应对,无权处分问题,在二手房交易中,购房人一定会非常的谨慎,核查房屋所有权的证书,但是如果与您签订房屋买卖合同的人,并非房主本人,或房屋实际权属情况并非单独所有,您的合同是否有效,是否能够顺利进行呢,今天我们有幸请到了,中国房地产营销协会副会长,著名房产律师靳双权先生,围绕二手房交易过程中出现的,无权处分问题为您解答相关的法律问题。下面有请我们的靳律师,靳律师您好!
  
  靳双权律师:你好!
  
  主持人:靳律师您能为我们观众朋友们,讲解一下什么叫做无权处分?
  
  靳双权律师:无权处分呢顾名思义就是没有权利处分,那在二手房买卖过程中呢,就是无权卖房,通常来讲呢房本上,比如说登记的不是你的名字,但是你要去卖这个房子,或者说房本上登记是夫妻两个人的名字 ,那其中一方要去卖这个房子,那么另一方不同意,这种情况呢就叫无权处分。
  
  主持人:在日常生活当中啊,我们最常见的就是,夫妻一方变卖双方共有的房屋,那么在这种情况下,签订的合同是有效的还是无效的?
  
  靳双权律师:有效的,在之前呢合同法通过以后一段时间内,都认为是无效的,因为按照合同法规定无权处分属于无效,但是最高法院出台了新的规定,就是认为无权处分他人财产的,那么以无权处分为由,认为合同无效的法律不予支持,所以自从最高法院出台新的司法解释以后认为,无权处分的合同都是合法有效的,那么如果房产证登记是妻子的名下,那么妻子在跟别人签了房屋买卖合同,过后他的丈夫不同意,那么这种情况下虽然,这个房子可能属于夫妻共同财产,但是即使丈夫不同意,那么妻子和买方签的这个合同也是合法有效的。
  
  主持人:那么如果夫妻一方处分的是,登在自己名下的房屋,房屋买卖合同被认定为有效,那么也就是说我们的购房人,能否在规定的时间内,取得已经买到手的房子么?
  
  靳双权律师:那不一定,有效的合同并不等于说最终能履行完毕,我们合同法上有一个规则叫做履行不能,就是如果我处分了,夫妻共同财产或者处分了别人的财产,那真正的房主或真正的共有权人他们不同意,他不同意过户那么这个合同是履行不下去的,因为我没有经过他同意,如果过户了那么就侵害他的合法权益,所以法院要考虑我到底是保护买方还是保护共有权人,那么如果这个房子没有过户,法院通常是要保护共有权人的,所以这个合同虽然有效,但是呢你这个买方可以依据有效的合同,追究签字这个人的违约责任,但是你不能要求继续履行合同过户,如果这种无权处分认定成无效的情况下呢,那我们都知道如果无效就等于合同没签,合同没签中间的合同中的违约责任,比如说百分之二十违约金,这些就都无效了,如果无效的话那么买方,只能说把钱退回来,那么对于签字这个人没有任何处罚,那他不承担任何责任,当以前这种情况发生的时候呢,那好多的卖方就毁约,反正我妻子不同意或是其他权人不同意最终合同无效,我也不担什么责任,所以最高法院出台规定以后,那卖方要依据这个有效的合同,因为履行不能向买方承担违约金,现在法院是这么一个思路。
  
  主持人:如果夫妻一方处分的是另一方名下的房屋,那么构成的是无权处分还是无权代理?靳双权律师:这个问题呢非常好,实践当中非常普遍,就是无权处分和无权代理的区别,就是要看妻子比如说卖房子,是夫妻共同财产,他到底是以自己的名义卖,还是以丈夫的代理人的名义卖,如果他是以自己的名义卖这个房子,那么比如说丈夫不同意,他这就叫无权处分,如果他是以丈夫的代理人的名义,来卖这个房子,那么他就叫无权代理,经常遇到比如说这个房子,他是丈夫的婚前财产,比如说他俩是再婚这房子跟他一点关系没有,不属于夫妻共同财产,但是比如说卖的 时候丈夫不在,那妻子来办这个事,他就说好我是代丈夫来卖这个房子,这就叫无权代理。
  
  主持人:是否在房屋已经过户到第三方名下之后,夫妻一方受损者就无法追回这房子了?
  
  靳双权律师:那也不一定当然一般情况是这样的,就是如果他这个买方再买房子的时候啊,不知道他们两夫妻到底是共同财产还是个人财产,到底是以谁的名义来卖,这个第三方不管,那如果是第三方是善意的,而且也支付了合理兑价过完户了,这个另一方要想追回是不太可能了,但是如果双方在离婚期间,那么另一方和第三人串通,将夫妻的共同财产过户了,那么如果离婚的另一方发现了,有充分的证据证明是恶意串通,然后侵害夫妻共同财产的情况下呢,那么另一方呢可以起诉,要求确认他们之间的买卖合同无效,可以把房屋追回。
  
  主持人:靳律师您能为我们观众朋友们介绍一下,物权法关于善意取得的概念么?
  
  靳双权律师:就是刚才说的这个,第三方如果他是善意的取得了这个房子,那么就保护他了,善意取得制度呢物权法是这么规定的,就是无权处分人出分了别人的财产,如果第三方在买的时候啊他是善意的,同时又支付了合理对价,同时呢该过户的都已经过户了,如果这三个条件都具备的情况下呢,那就要保护第三人,第三人是善意的而且取得了就保护他,如果第三人是善意的也支付了合理对价,但是还没过户呢那就不构成善意取得,所以呢他这个第三人就没法保护,只能保护就是房屋的共有人,就保护夫妻的另一方了,或者是其他的共有人,这就是物权法上的善意取得制度。
  
  主持人:靳律师在目前的司法实践当中啊 ,到底保护的是善意相对人的利益,还是保护夫妻共同财产的利益?
  
  靳双权律师:是这样的这个到底保护谁的利益呢要看证据,经常出现的比如说夫妻一方,咱们就说丈夫将房屋卖给别人了,然后妻子就起诉了,起诉到法院说你们之间的买卖无效,然后第三方这个买方也起诉了,说合同有效应当过户,那么法院就面临着两个官司,他到底是保护这个妻子这边,还是保护第三人这边看证据,第三人说如果他能拿出充分的证据证明他是善意取得了,那就刚才说的那三个条件,如果他符合了那就要保护他,如果他的证据不充分差了一点,那就不能保护或者说这个,比如说妻子这一方起诉要求确认合同无效的,他如果拿出证据证明,丈夫和那个第三方是恶意串通的,一般法院就是非常敏感,就看他们是不是在离婚期间,比如说已经打官司了,那法院就有可能视为他们是有可能恶意串通,当然也不是绝对的,所以这个事情呢都是要看证据的 ,到底保护谁看谁更应该保护。
  
  主持人:靳律师请问我们的第三人作为买受人善意判断的始点是什么?
  
  靳双权律师:是这样的就是这个人是善意的还是恶意的,这是一种主观的那只能通过他的一些客观行为进行推定,一般来讲就是在跟卖方签订合同那一刻,买方到底是善意还是恶意就以那一刻为准,通过后续的行为来推断他那一刻到底是不是善意,比如说他是通过中介成交的,他跟卖方原来不认识通过中介认识的,那可以推断,就不一定是恶意串通了,还有比如说他通过正常的缴了中介费,通过正常的交易价格给了卖方,然后又催促卖方办理过户啊,通过后续的行为推定他在签合同哪一刻是善意的,那么就可以认定他是善意第三人。
  
  主持人:靳律师我们的网友朋友们发来了最后一个问题?
  
  靳双权律师:如果打官司双方啊要以什么样的身份进行诉讼呢,那要看谁告谁了,经常出现的就是房屋丈夫已经卖给第三方了,然后妻子说我不同意他要起诉,他起诉通常就是起诉第三人和他丈夫签的合同无效,他就是原告他的丈夫和这个第三人都是被告,那就是我们大家有点不理解,就是原告席上的妻子和被告席上的丈夫他俩是一伙的,经常出现这种情况,只有那个第三人买方,他实际上他在和他们夫妻在打官司,那么但是丈夫和他都是共同被告,还有一种情况呢就是第三方起诉,比如说第三人起诉要求过户,那么由于丈夫跟他签的,所以他就起诉丈夫要求办理过户手续就行了,但是妻子说我不同意我要参加你们这个诉讼,那么妻子就会以第三人的身份要求参加诉讼,法院经过审查看这个妻子他到底属不属于共有权人,如果属于共有权人那么有可能把他作为共同被告,那么如果认为他涉及到他利益,但他不见得就是夫妻共同财产,那也有可能把他以第三人的身份作为法院的,作为法庭审理的当事人参加诉讼,这个打官司过程当中经常出现这样的问题。
  
  主持人:好非常感谢靳律师对我们的讲解,感谢各位观众朋友们收看,感谢靳律师宝贵的时间,我们下期节目再见!
  
  靳双权律师:再见!








上一篇:遭遇阴阳合同该如何处理?《说房网律师直播间》第四期
下一篇:二手房交易中遭遇房屋存在抵押怎么办?-《说房网律师直播间》第六期

站内搜索

播放排行榜

最新视频