二手房交易中遭遇房屋存在抵押怎么办?-《说房网律师直播间》第六期

播放 次      发布日期:2018-11-16 14:47      来源:本站编辑



 


  主持人:各位观众大家好,欢迎来到本期说房网律师直播间,我是主持人解答,本期栏目的主题是,二手房交易中遭遇房屋存在抵押怎么办,当前购房需求已从刚需转变为改善型或投资型需求,很多售房者刚买房没多久,贷款还未还完的情况下啊,就需要考虑变卖后换房,那么如果房屋存在银行未还清的贷款 ,还能否购买呢,有没有什么法律风险呢,今天我们有幸请到了,中国房地产营销协会副会长,著名房产律师靳双权先生,围绕存在抵押贷款未还清的交易房屋,会出现的问题为您解答相关的法 律问题,下面有请我们的靳律师 ,靳律师,您好!
  
  靳双权律师:你好!
  
  主持人:在购房过程当中,很多房屋都存在抵押,那么这种情况下这种房屋可以购买吗?
  
  靳双权律师:可以购买,只不过就是有一些风险,在之前按照担保法的规定呢,存在抵押的房屋不能购买,曾经有很多法院认为说,不能购买话合同无效,但是现在法院已经达成一致,就是存在抵押的房子可以购买,只要把这个抵押解除了是不影响过户的,所以合同是合法有效的。
  
  主持人:那么在房屋买卖合同当中啊,如果房屋存在抵押,那么能用什么方式进行解押呢,靳双权律师:是这样的就是解除抵押呢用什么方式,其实无非就是说这钱谁来还,大部分情况下是抵押给银行了,还有一些是抵押给担保公司了,或者给个人,对于抵押权人来讲一般欠他的钱只要还上,他大部分都是配合解除抵押的,那无非就是说还抵押权人这个钱如何而来,很多卖房人他卖房他是为了用钱,他现在是拿不出钱来还银行解抵押的,所以他希望用买方的钱买方的首付,来解除这个抵押,但是有的买方呢也比较担心,他说用我的这个首付,给你解了抵押了如果咱们发生争议了,将来你钱怎么退我,所以很多买方也不同意,所以呢卖方就要自己筹钱,找朋友亲戚借钱还这个银行的钱才能解押,通常来讲呢买卖双方在合同中,会约定一条就是卖方这个房子解除抵押,这个钱到底是卖方自己去筹,还是用买方的首付来,那双方要对这个问题要约定清楚。
  
  主持人:靳律师,假设说我们房屋存在抵押,那么还能否进行面签。
  
  靳双权律师:面签一般不影响,就是银行在审查的时候,一看这个房屋还存在抵押着呢,那么我不批贷,但是呢可以给你先,进行办理一些面签手续,当你把这个抵押解除了以后,那我在批贷一般是这样的。
  
  主持人:如果卖方拒不履行解抵押的手续,买方如果想要继续履行房屋买卖合同,是否就不能得到支持呢?
  
  靳双权律师:不是这样的,可以得到支持,买方呢可以起诉要求继续履行合同,但是呢要先把卖方的这个钱还上,然后抵押解除以后是可以办理过户手续的,无非就是说解除抵押这个钱,如果诉讼法院的话卖方就是不出,那买方可以自己先出钱,替他把这个钱换上然后在解除,那么买方最终在付给卖方钱的时候呢,可以从总的房款中扣,如果多了买方呢可以另行要求卖方,把这个钱还给他。
  
  主持人:靳律师,如果买卖双方都不能筹资进行解除抵押,有一种方式叫中介垫资解除抵押,很多交易者均口头约定资金的来源,解除抵押的期限,那么这种口头约定是否能够得到法律上的保护。
  
  靳双权律师:口头约定呢法律上是有效的,但是比较难的就是你得证明,双方有这种口头约定,那么当然大部分中介他们在垫资的时候,实际上是有一个垫资协议的,跟中介签一个合同,约定中介来出这笔钱还给卖方 ,还给银行然后办理解除抵押手续,当解除抵押手续办完以后,将来呢银行给买方办理贷款,要放贷的时候呢,银行把这个钱在放贷给中介公司,这样的话就完成了这样的一个过程,那么通常来讲呢,如果口头约定了一个期限,那当然法律上是可以的,在这个履行期限如果没有完成,双方可以按照垫资协议中的约定,然后履行各自的义务承担各自的责任,那么如果约定的不清楚不明确的话呢,那么有可能要按照合同法的相关规定,来进行认定。
  
  主持人:在我们的生活当中啊,还会遇到以下的这种情况,房主在贷款公司私下签订借贷合同,并未办理抵押登记,当无法还债的时候愿以房屋折价,那么是保护我们的买房人,还是保护的是我们的贷款公司?
  
  靳双权律师:他这样的实际上抵押啊,也属于一种权利的处分,那么他把房子抵押给贷款公司,贷款公司借给他钱,但是要是没有办理抵押登记,或者是在办理抵押登记之前,那么这个卖方将房屋又卖给别人了,那么将来如果还不起这个贷款公司,要以房子抵给贷款公司,那但是这个房子呢没有办理抵押登记,那买方呢他也不清楚你们之间有这样的事,所以呢买方有可能也是善意的,那到底保护这个贷款公司,还是保护买方,那么双方实际上是同等的,因为抵押他没有办理登记,所以我没法说你担保公司就优先,那双方在同等的情况下呢,一般就要看双方合同的履行程度,比如说这个房子,到底谁先签的合同或者说谁,因为贷款公司给钱的话他也要签合同 ,到底谁先签的合同或者说谁给的钱多,或者说是谁先办理了网签,这些都要考虑,那哪个履行在先要综合考虑来保护哪个,不是一成不变的。
  
  主持人:那么靳律师您为我们广大的网友朋友们,提一下您的宝贵意见。
  
  靳双权律师:就是关于这个抵押解除这一块呢,最重要的就是买卖双方啊,一定要约定清楚这个资金的来源,和履行的期限,经常出现双方口头约定了说,你十月一号付首付,然后我十月三号去办理这个解押手续,双方的意思实际上就是,先付首付然后我用你首付的钱去办解押,但是合同中又没约定这么清楚,只是有一个期限,那么买方在这个期限之内,如果没有付首付,那卖方说了由于你没有付首付,所以我就肯定解除不了抵押,但是合同中又没说,必须用买方的首付来办理解除抵押,卖方说了,你不付首付我不解押,买方说了解押和我无关,这个你应该解除,即使我首付迟延了,那么也不影响你办理解除抵押,这样的话双方就发生了争议,所以这个问题是在解押的过程当中,出现的风险点最多的,双方在签买卖合同的时候,一定要把这个问题说清楚,这个是最重要的点。
  
  主持人:好非常感谢靳律师的讲解,感谢各位观众朋友们的收看 ,感谢靳律师的宝贵时间,我们下期节目再见!
  
  靳双权律师:再见!








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