二手房买卖中无权代理应该如何应对?-《说房网律师直播间》第七期

播放 次      发布日期:2018-11-29 09:47      来源:admin




 
  主持人:各位观众大家好!欢迎来到本期说房网律师直播间,我是主持人解答,本期栏目的主题是,二手房买卖中无权代理如何应对。金秋北京迎来了二手房交易的金九银十,二零一六年七到九月,很多购房者清晰的体会到了什么叫一夜暴涨,很多售房人也深刻体会到了什么叫一夜暴富,的确在这三个月中二手房单价可谓,与日俱增几近失控,人们不明其中房价疯涨的道理,但很多人都遭遇了诚信和利益的拷问,由此引发出来的,房屋买卖纠纷的问题层出不穷,很多夫妻一方代另一方出卖房屋,父母代子女处理房产的争议愈发频繁的发生,难道真正的房屋权益人就可以,依据没有进行合法有效授权,就轻而易举的解除合同且不用承担责任吗,今天我们有幸请到了,中国房地产营销协会副会长,著名房产律师靳双权先生,围绕二手房买卖中,因为无权代理引发的纠纷的问题,为您解答相关的法律问题,欢迎我们的靳律师,靳律师您好!
  
  靳双权律师:你好!
  
  主持人:靳律师,在二手房买卖纠纷当中啊,经常会出现无权代理的情况,哪些情形啊会构成我们的无权代理呢?
  
  靳双权律师:无权代理在二手房买卖过程中是非常多,就是家属之间啊亲戚朋友之间啊,经常出现父亲不在儿子去代父亲卖房子,或者说代姐姐卖房子,或者是代朋友去卖房子,那么他在代理的时候啊,房主本人应该给他一个授权,如果没有授权或者口头授权了,过后卖方不承认,或者说大部分就是卖方认为卖低了,然后他说我没有授权他去卖我的房子,那么我不认可你们之间这买卖合同,这种情况下呢一般就视为无权代理。
  
  主持人:还有一个词叫无权处分,作为非法学行业的人啊,很难区分两者的区别,您能给我们讲一下两者的区别吗?
  
  靳双权律师:区别很简单就是以谁的名义,无权处分就是,我以自己的名义来卖这个房子,那么实际上我不是房主,或者说我是房屋的一部分的权利人,那么我处分这房子就叫无权处分,无权代理呢,就是以别人的名义来卖这个房子,我自始就是不是说这个房子是我的,我是代表他来卖,那么他们两人之间区别,刚才讲就是看是谁的名义。
  
  主持人:靳律师针对我们夫妻一方,未经对方的同意,就出售夫妻共同财产,有时啊认定为无权代理,有时候会被认定为无权处分,那么您可以给我们分析一下,这其中的问题都是什么?
  
  靳双权律师:举个例子吧,比如说这个房本是男方的名字,然后女方去卖房子,女方说我和他是夫妻共同财产,我有一半的房子这个所有权,我以自己的名义然后跟你来签这个合同,那如果将来男方不同意了,那这种情况就叫无权处分,还一种情况呢就是这个房子是男方的名字,但是女方卖的时候女方说了,说这个是我丈夫的财产,或者说是他的婚前财产,没有我的权力,我代表我的丈夫来卖这个房子,那么他就叫代理,那么如果丈夫不追认的话呢,这就叫无权代理。
  
  主持人:靳律师据我们了解,就您刚才所说的夫妻一方未经对方的同意,就擅自出售登记在另一方名下的房屋的这种案件,有的会判决过户有的判决结果则截然不同,那么为什么会有这么大的差异呢?
  
  靳双权律师:差异就是在签买卖合同的时候,这个妻子比如说妻子是代丈夫来卖这个房子,那么咱们普通人认为那妻子和丈夫也是一家的,那么你又权利来代表丈夫来卖这个房子,那么如果买房的人有充分的证据证明,他相信足以相信这个妻子是有代理权的,那么我们就叫表见代理,表见代理就是这个合同是有效的,丈夫要承担过户这样的一个义务,但是如果买房人再签买卖合同的时候,这个签字的这个妻子提供的这些材料,不足以让他相信妻子有这个代理权,那么之后丈夫要是不同意的情况下呢,那么法律上就不能视为表见代理,那么这个房子就不能过户给买方,或者说再看这个就是他在签订合同的时候,怎么样才能够让买房人相信他有代理权呢,通常来讲比如说妻子他去卖房的时候,他拿着房产证原件,他能拿着丈夫的身份证原件,他还能拿着户口本,他还能带着客户你看房,甚至呢他还能拿到丈夫给她的一个授权书,但这授权书呢有可能丈夫签这个字呢,不是本人签的是他自己签的,但是有授权书,就是这些个他提供的这些个证件这些手续,足以让买方相信,还有结婚证,足以让买方相信,他就是有权代表丈夫来签合同的,那么这就叫表见代理,但如果在签合同的时候,妻子什么都没带,然后就说我代表我丈夫来签合同然后签了,她什么都没带,让买方不足以相信他有代理权,那么买方也签了这个合同,那就视为买方也有一定的过错,所以当这种情况的话呢,就不能要求继续履行合同,所以实践当中,同样是无权代理他的处理结果是不一样的。
  
  主持人:那就像您所说的这样,表见代理的后果被我们的代理人承受,这样岂不是对代理人十分的不公平?
  
  靳双权律师:是不公平,但是呢法律就要考虑,我到底是保护这个房主丈夫,还是保护买方,那么我们在考虑的时候就是,妻子为什么能拿着你的身份证,能拿着你的房本能拿着你的结婚证,以及授权书,那么丈夫你至少要说,你把这些东西给你的妻子了他才能有,或者说你至少疏于管理让他取得了,那么你疏于管理或者说你给她这个行为,就视为你的过错,那么你就要承担这个责任,虽然对你不公但是如果房子不给买方,那对买方也不公,所以这种情况呢要保护买方人,这个房子还要过户。
  
  主持人:那么表见代理当中的善意是如何定位的?
  
  靳双权律师:善意就是买房人在签订合同的时候啊,他尽没尽到足够的审查义务,刚才已经谈到了如果他要求,妻子提供这些材料,你不提供那我认为风险太大我不买,但妻子把这些都提供了,那就可以视为买方是善意的了,那么如果买方是善意的那就保护他。
  
  主持人:靳律师我们的网友还有一个问题,让我来问您,如果夫妻一方出售登记在对方名下的房屋,作为消费者我们应该如何避免当中的风险?
  
  靳双权律师:实际上就是要求提供授权书,最好是公证的授权书,有很多的时候呢比如说丈夫在国外,当然不仅是夫妻之间还有亲戚朋友之间的,房主在国外那你公证授权其中一个人代理人,来办这个事而且一看公证授权书的授权内容,也写的很清楚是出售这个房子代为签订合同,代为办理过户手续这个授权非常明确的,那这个合同就没有问题,当然法律上并不要求必须公证,手写的没有公证也可以,但是你要确保这上面的签字是房主本人签的,经常出现这个特别是中介中间来撮合,说房主不再但是需要有授权书啊,你自己写一个吧妻子写了,妻子代表丈夫授权自己来签这个合同,实际上这授权书就属于假的,那中介又说了,那这样不行的话你写个承诺书吧,妻子自己承诺我丈夫已经给我授权了,如果没有授权我要承担责任,但事实上不管他怎么承诺,只要这个授权书不是真的,那么丈夫就是不同意的,那么就看就是作为买方来讲呢,一定要审查这些个手续,如果你明知道授权书是假的你还买,那对不起你买方存在重大问题,所以就不能保护你了,就只能保护那个房主了。
  
  主持人:好非常感谢我们靳律师对我们的讲解 ,感谢各位观众朋友们的收看,感谢靳律师的宝贵时间 ,我们下期节目再见!
  
  靳双权律师:再见!








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