借名买房

播放 次      发布日期:2018-11-16 10:34      来源:秩名



 
  

        各位网友大家好!我是本期《律师大讲坛》的栏目主讲律师靳双权,今天和大家分享一个话题叫借名买房。
  
  借名买房就是顾名思义,就是以别人的名义买房,这个实践当中非常多,因为很多人呀!他在买房的时候,比如说不符合条件,或者说他不愿意自己名下有很多套房子,他就希望把这个房子写在别人的名下,但实际上是归他所有。我们在北京地区遇到案子非常多的就是借名购买经济适用房,因为咱们国家在02年开始出台经济适用房管理办法,以后呢就是大规模的建了经济适用房,但是经济适用房建的都属于偏僻的地方,比如说在回龙观地区或者说是天通苑地区,对于老北京人认为呢,这两个地方太远了,我不希望到那么远的地方去居住,所以最开始国家在那两个大的社区,建设经济适用房以后,本来是希望安置给,中低收入的符合条件的北京人,但是呢由于北京人不买账,所以很多房卖不出去。那就导致政府也着急啊,这个房子得卖啊,国家对这方面的政策管的就不是特别严,虽然也属于经济适用房,但是很多不符合条件的人也买,他怎么买呢?他就找一个北京人,基本上就是有北京户口,基本上就是能买,还有甚至有一些房地产商中介,就公开的把这个购买资格在市场上进行销售。所以很多人,外地人当然也有一些北京人,就是购买了这样的经济适用房,但是购买了以后居住了,按照经济适用房管理办法规定的规定呢,五年以后才能上市,就是我取得房产证我在五年之内是不能过户的,只有满五年才能过户,那么如果我以亲戚朋友的名义买了这个经济适用房,但还一直是他的名字,但是由于从2002年以后一直到08年一直到10年以后,这个房地产的价格时突飞猛进的发展,就导致当时买的时候是30多万,但是现在呢值300万,这样的话就在出名人和出资人之间,产生了巨大的分歧和争议,那么出资人认为当时这个钱是我出的,我住我装修房子就是我的,但是出名人说了,经济适用房是只有符合条件的人,国家分给中低收入的北京人的,那么你是外地人,或者你不符合条件,或者你的家庭收入没有达到国家的这个规定的标准,你不符合经济适用房购买条件,所以咱们两人之间达成的这种借名买房的关系是无效的。当然最开始的时候,有的出名人和出资人之间是有协议的,有的是没有协议的,甚至还有的人,他们认为经济适用房不能借名买房,签了一个借款协议,就是说,出资人算借出名人的这个钱,然后将来出名人不还这个钱,这个房子就归出资人所有,也有这样签的,那么一旦出资人说,现在已经买五年了,要求出名人把房子过户给出资人的时候,出名人就不同意了,出名人说这个房子是我的名字,根据《物权法》的规定,登记是谁那么房屋的产权就是谁,同时呢经济适用房属于保障性住房,你不能购买,所以这个房屋属于我的归我所有,那么你住着我的房子,你应该给我腾出去,对于出资人来讲呢,这个所有钱都是我出的,那么你应该过户给我,双方一旦协商不成,就要到法院打官司去了,那么出资人起诉,这个房子你应该过户给我,请求法院判决过户,但是出名人说了这个房子属于我的,我起诉你你给我腾房,给我腾出去,双方就发生了争议,这个最开始的时候啊,法院也不知道怎么处理,这个法院说一个是出资人一个是出名人,这个经济适用房又不能买卖不能交易,当然经济适用房满五年以后才能上市交易,五年之内的不能上市交易,但是你们最开始就以这种借名的方式,实际上也属于一种交易,开始法院说这个不能借名买房,这个属于无效,但是一旦法院出了这样的判决之后呢,就引起了这种效仿有很多的这种实际出名人,都开始反悔了,都开始要告,要把房子要回来,一旦要回去这个实际出资人就急了,说当时花了30多万买的这个房子,现在你要要回去了,你又还我30多万我到哪儿去买房啊,我也没有地方住了。那法院要考虑这是实际出资人确实很冤枉,因为最开始这个自愿交易的这个原则,当时出名人是同意的,虽然违反这个国家的经济适用房管理办法,但是当时这个双方是同意的,所以就是说对于这个双方都同意的这个不太合法的交易,如果完全保护出名人完全不保护出资人,这就会造成巨大的不公平,所以法院就越来越感觉这样的案子特别棘手,后来以昌平法院为案例最多,因为天通苑回龙观地区的这种情况非常多,那么昌平法院的法官呢,就经过研究出台了一个意见,最终呢经过高院一个讨论呢,以北京市高级法院的名义出台了这么一个纪要,这个纪要是这么说的,说在2008年4月11号之前买的经济适用房,借名买房有效,如果是08年4月11号以后借名买的房,这个合同无效,那么天通苑地区和回龙观地区,当年开发的时候,大多数都在02 03 04年,所以基本上都是08年4月11号之前的,那么这样的话呢就是,如果你是实际出资人,那么你可以起诉出名人,要求他将房屋过户给你,已经满了五年了,满五年经济适用房就允许上市了,但是如果其他地区的,朝阳丰台还有一些经济适用房,一般是在08年4月11号之后的,如果这种情况的话呢,实际出资人要求出名人过户,法院一般不支持,但是出名人要求出资人腾房,法院也不支持,这就造成了原告不支持被告也不支持,那很多当事人就急了,出名人要求腾房我也输了,出资人要求过户我也输了,这官司怎么打呀!不知道怎么打了。后来我们经过研究啊,然后又向法院的一些法官进行请教,以昌平法院为例,法院的观点就是这类纠纷呀,要先进行确权,你作为实际的出名人,你应该请求法院先确认房屋归你所有,当法院出具判决确认归你所有了以后,你才能起诉出资人要求腾房,虽然房产证登记是你的名字,有的人认为按照《物权法》,登记是谁就是谁的,那么虽然房产证登记是你出名人的名字,但是呢出资人住着,你们两个人关于出资的问题是有争议的,所以法院说了,出资的问题没有解决,关于权属的问题没有解决,直接要求腾房的我不支持,那么所以双方房产证有,但是还要必须进行确权,房产证只是形式上的,只有真正法院判决确认这个房屋真正属于你,这个时候你才取得了实际上的物权,拿到这个判决以后,再去到法院起诉出资人腾房就可以了。但是出资人这个时候呢你可以提出反诉,虽然说我腾房,那你出名人是要对我进行赔偿的,并不是当时我花了30万,你还把30万还给我,这个恐怕不行,因为房屋升值了,房屋升值的这个收益,是不是完全归你出名人,法院也不是这么认为的,法院虽然判决你出名人能取得房子,但并不等于就完了,按照我们做过的案子,法院的观点是,出名人你要把出资人最开始花的钱还给他,同时升值的部分你还要赔偿他80%到90%,所以就是说作为实际出资人,那么你要给出名人一些补偿,就要补偿,然后出名人给出资人一些补偿,这是关于一些借名购买经济适用房的案例,那么如果你是08年4月11以后的这种借名买房,那恐怕在处理类似案子的时候你要参考以上案例。还有一些案例呢就是借名购买商品房,商品房是容许自由购买的,当然在北京地区,北京有限购政策,在北京购买房屋如果是外地人的话,需要有连续五年的纳税证明或者是交纳社保的证明,符合这个条件可以在北京购买房屋一套,作为北京人,那么可以最多购买两套,这是限购政策,那么一旦有这种限购政策,就会发生了很多人他想在北京买房,但是呢他没有购房资格,那么我有一个朋友或者一个亲戚,正好有购房资格,那么我就以他的名义来购买房屋,那么这种情况至少按照现在国家的法律规定,是没有禁止的,虽然有限购政策你不符合条件,但这种政策的违反是不能说无效,因为按照法律规定,只有违反法律和行政法规的强制性规定,才可能涉及到合同无效,所以这种借名买房是有效的,因为一旦这种限购政策取消,那么你们就可以进行自由的交易了,就是出名人就可以将房屋过户给实际出资人了,但是当我们进行这种做法的时候呢, 提醒广大网友!一定要签署书面的协议!因为你们如果要是没有签署书面的协议,当发生争议的时候啊,你如何能证明是借他的名字,你如何能证明你出的这个钱是出资款而不是借款,因为我们会有一种情形就是,我想买房但是我现在没有钱,我借你的钱然后买了房,那么大家都知道,我要是借了你的钱买了房子以后呢,将来我只要把钱还给你就可以了,这个房子是不属于你的,但是如果是借名买房就是,这个钱还给他可不行,这个房子是属于他的,那一旦房子属于他,那么房子升值了,升值部分也属于他的,一旦属于他的话呢,将来他可以要求你过户给他,所以当出资人和出名人一方反悔了,那么就很难保护自己的这种权益,所以一定要通过协议合同的方式,来将双方的这个法律关系,写清楚明确法律责任说清楚,那么这个时候当一旦发生争议的时候,就有白纸黑字的协议,所以这个就是保护双方合法权益的一个保障,那么这个是关于借名购买商品房的。还有一些保障性住房比如一些两限房限价房,这类房屋都属于保障性住房是禁止买卖的,所以不要再进行借名购买两限房!但是还有一些个就是国家的这个公房,公房呢就是最开始咱们国家房地产是没有进入市场,房子都是国家分给你的,或者是单位分给你的,当国家分给你的时候单位分给你的时候,有的人就说我不想要,或者说他为了省一些个煤火费啊供暖费啊,都要写成女儿的名字或者写成儿子的名字,最终登记成别人的名字了,虽然是你单位分的,但是写了别人的名字,像这种借名买房,实践当中也很多,那么法院还是审查双方的证据,就是你当时让房子登记成你儿子的名字了,到底是赠与给儿子的,还是以他的名义登记还是仍然属于你,那么按照证据规则谁主张谁举证,如果你作为母亲,你说这房子是属于我的,当时就登记你的名字而已没说给你,但儿子说这个你已经给我了,所以就是说双方没有协议,都没有证据的情况下,那么你母亲说登记成儿子的名字,那么如果你拿不出充分的证据的情况下,那一般情况下法院就会认定,登记的人就是房屋的实际产权人,所以如果发生这样的争议的话,那么由于证据的不充足,你的房子给了别人,这个代价是非常巨大的非常惨痛的,特别是有的父母把房子写成儿子的名字了,最终儿子不太孝顺,说他不太满意想要要回来,儿子不同意了,甚至我们还遇到就是,当时写给儿子,儿子也认为这个是你的,可以签个协议也可以,但是母亲突然生病了,她需要用钱,希望把这个房子卖掉,然后用于看病,但是房屋登记是儿子,儿子不同意,不同意卖,他说我还要结婚用,这样双方就发生了巨大的分歧,当然虽然说这个儿子不太孝顺,我们就暂且不提了。单从法律角度来讲,那么你作为母亲来讲,虽然有协议说这个房子归你,但是你要把他变现,那需要打官司,你需要先告儿子让儿子把房子过户给你,我们都知道打官司是需要付出时间和费用的这样的成本的,那么如果你有重大疾病的话,那么这个时间的成本你能不能接受,费用的成本你能不能接受,也就导致甚至有的法院审理案子的时间比较长,那么可能会耽误你的病情,所以在进行以别人的名义登记房屋的时候,不管你是国家分配的这种公房,还是经济适用房还是两限房还是商品房,一定要通过协议的方式约定清楚。
  
  今天我给大家分享的这个借名买房。希望对广大网友呢有所帮助,希望引起各位的深入的思考,我们北京东卫律师事务所呢,专门的房地产团队,是做这个借名买房的,做了大量的各种类型的借名买房的纠纷,如果您有类似的法律问题,也欢迎您到我们律师事务所来进行咨询,将给您提供最专业的法律服务。谢谢大家!








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